Het effect van herhaalbaarheid

Bij elk onderhouds- of renovatieproject worden afwegingen gemaakt voor welke termijn het betreffende complex wordt aangepakt en welke maatregelen daar precies bij passen. Altijd wordt gekeken naar de beschikbare tekeningen en documenten uit het archief. Plattegronden, bouwtechnische staat en bouwfysische problemen worden in kaart gebracht. In een tijd waar betaalbaarheid het budget voor onderhoud drukt, is het noodzaak dit onderzoek zo gedegen mogelijk in korte tijd met beperkte urenbesteding uit te voeren.

Studies worden vrijwel altijd per complex (of een gedeelte daarvan) uitgevoerd. Ondanks dat in het verleden al studies zijn verricht of dat (nagenoeg) identieke complexen al gerenoveerd zijn is die informatie bijna nooit beschikbaar. Dit terwijl vaak wel veel overlap te vinden is tussen complexen van een corporatie, hetzij in bouwwijze, bouwjaar of toegepaste materialen. Door gebruik te maken van de aanwezige kennis kunnen planprocessen effectiever, sneller en dus goedkoper verlopen. Dat dit niet gebeurt is geen onwil, maar heeft veel meer te maken met het niet weten, niet zien en niet zoeken.

BouwhulpGroep_Sixties Eindhoven_1000px

Aanpak van projecten kan beter. Onder tijdsdruk wordt meestal niet verder gekeken dan het complex dat op dat moment aan de orde is. Dit terwijl complexen vaak onderdeel zijn van een groter bouwplan of bouwplannen op een andere plek min of meer zijn herhaald. Deze verschillende complexen hebben echter allemaal een eigen ritme van onderhoud en komen op een ander moment in aanmerking voor renovatie. Hierdoor wordt beschikbare kennis niet optimaal benut. Zo zijn vaak complexen al uitgetekend, zijn archiefstukken bij de gemeente opgevraagd of zijn specifieke onderzoeken naar bijvoorbeeld geluid en bouwfysica verricht. Indien al vergelijkbare complexen zijn uitgevoerd, is kennis over toe te passen materialen en technische oplossingen aanwezig en zelfs de ervaringen waar je je voordeel mee kunt doen.

De zoektocht naar herhaling kent diverse niveaus. Het terugbrengen van woningen naar type en bouwjaar is een grove benadering, maar de eerste stap. Het kijken naar overeenkomstige componenten zoals gevel en dak is de tweede stap en het zoeken naar informatie intern bij de corporatie de derde stap.

Het is dus tijd dat de aanpak van projecten verandert. Het uitbreiden van de oriëntatiefase aan het begin van het project brengt meer kennis over het project. Het stellen van specifieke vragen en het goed documenteren van de kennis geeft een beter beeld van het totale bezit van een corporatie. In onze werkwijze proberen we dit steeds meer op gang te brengen door woningen te typeren en samen met de corporatie te zoeken naar vergelijkbare woningen en ingrepen.

Door niet te starten met het ordenen van het hele bezit, wat veel onderzoek en een hele databank met zich meebrengt, maar juist een begin te maken met een aantal projecten vanuit deze manier te benaderen kan inzicht worden verkregen. Hiermee wordt een goede eerste stap naar een andere manier van kijken gezet. Zo komt budget en kennis beschikbaar die op verschillende manieren project specifiek ingezet kunnen worden, denk aan meer bewonersinspraak, het uitvoeren van extra energiemaatregelen en ruimte voor verbeteren uitstraling, kortom meer waar voor je geld.